Aluguel de imóveis: tudo que locador e inquilino precisam saber

A maior parte dos conflitos de locação nasce de pontos que estavam no contrato e ninguém leu — ou que não estavam e deveriam estar.

As garantias: escolha uma só

A lei permite caução (até três aluguéis), fiança, seguro-fiança e cessão de quotas de fundo de investimento. O ponto que muitos contratos erram: não é permitido exigir mais de uma modalidade ao mesmo tempo. Contrato com fiador e caução simultâneos tem cláusula questionável.

Quem paga o quê

A divisão costuma gerar discussão, e a regra é razoavelmente clara:

• Inquilino: aluguel, despesas ordinárias de condomínio (as de rotina — limpeza, salários, consumo), consumo de água, luz e gás, e o IPTU quando o contrato assim previr.
• Locador: despesas extraordinárias de condomínio (obras, pintura de fachada, instalação de equipamentos novos, fundo de reserva) e as reformas estruturais do imóvel.

Se o inquilino pagou despesa extraordinária, pode pedir o reembolso.

Reajuste e revisão

O reajuste é anual, pelo índice previsto em contrato. Já a ação revisional serve para adequar o valor ao preço de mercado, e em regra pode ser proposta após três anos de vigência ou do último acordo.

Benfeitorias

Melhorias necessárias dão direito a indenização. As úteis só quando autorizadas por escrito. As voluptuárias — puramente estéticas — não geram indenização, e o inquilino pode retirá-las se isso não danificar o imóvel. Renúncia à indenização por benfeitorias é cláusula comum: leia antes de assinar.

Devolução do imóvel

A vistoria de entrada, com fotos e descrição detalhada, é o documento mais importante de toda a locação. Sem ela, discutir o estado do imóvel na saída vira palavra contra palavra. Faça, assine e guarde — dos dois lados.

Retomada e despejo

O despejo pode ser pedido por falta de pagamento, término do prazo, infração contratual ou necessidade de uso próprio, cada hipótese com seu rito. Na falta de pagamento, o inquilino pode purgar a mora dentro do prazo legal e evitar a desocupação.

Direito de preferência

Se o imóvel for colocado à venda, o inquilino tem preferência na compra em igualdade de condições e precisa ser notificado. Ignorar essa etapa pode gerar perdas e danos.

Antes de assinar

Leia índice de reajuste, multa por rescisão antecipada, responsabilidade por IPTU, cláusula de benfeitorias e prazo de vistoria. Cinco minutos ali economizam meses de discussão.

Tem um contrato em mãos? Envie para a nossa equipe analisar antes da assinatura.